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三四线楼市火爆背后:新房火爆 二手房卖不掉

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  • TA的每日心情
    开心
    2016-7-17 20:50
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    [LV.4]偶尔看看III

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    发表于 2017-6-21 15:35:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
    今年还能不能买房,房子会不会降?恐怕是所有人都十分关心的。
    有房的会盘算自己的身价变化;
    有多套房的要考虑接下来的资金流动性和还款压力;
    无房的会算笔账,这一年是否又白干了;
    而中介经纪人则要考虑今年是否会离开这个行业。
    俗话说,抛开城市谈房价都是扯淡,当前一二线和三四线差别这么大,楼市冷热不均,当前的行情到底有没有可持续性,会不会买了就跌了,不买又涨上去了?
    我们通过公众号有幸接触到了两位购房者,分别来自于一线城市深圳和准二线城市沈阳(融360房贷君自认为)。
    A先生,来自于深圳,某牛B互联网公司员工
    B先生,来自于沈阳,在当地经营一家烧烤店
    深圳的A先生
    A先生最近挺糟心的,原因也是因为买房,说起来事情特别奇葩,他朋友约着去看房子,跑了一整天,看中了南山区一套二手房,房子虽然小,但年代、户型、物业等方面都非常不错。他打算和中介先草签个协议,好留住这套房。
    不过在看房当天的一个插曲,让他愤懑不已。事情是这样的,另一组看房者看了半天,表现出一种不屑的样子,还“十分好心”地跟A先生分享了他们对那套房的看法:南山区的房子最贵,接下来还得便宜,可以先等等看。
    A先生半信半疑,当前深圳的楼市的确还在低位,价格并没有明显的变化迹象,于是打消了草签合同的念头。不过后来发生的事,真的可能过于戏谑了。那套房,最终很快被另一个购房者买走,而且购房者正是建议他延后买房的那位。
    也就是说,A先生买房被别人截胡了!还是在二手房市场。
    回到家,A先生又再次查了查深圳的行情,虽然价格没变化,但成交量好像已经上来了……
    对于买不买房,A先生有自己的一套算法,收入赶得上,月供还得起,就没问题;对于深圳楼市,他只认准一点,深圳有着最多的年轻人,城市面积小,大量城中村拆不掉,实际商品房供需是不平衡的。
    沈阳的B先生
    在沈阳混迹了十几年,B先生还是第一次看到现在这种景象:大量的房子被外地口音的人买走,连一贯不主张买房的妻子都在向他吹风:咱们要不要现在再买一套,万一以后买不到咋整?
    说实话,B先生对沈阳楼市有着清醒的认识:
    沈阳楼市这么多年就没有好过,全国楼市风光的时候,沈阳也没有兴奋,现在反而兴奋了,到底是不是个坑?
    B先生一直信奉一点:就房地产来说,先起来的楼市才是最安全的,后起来的楼市反而是最危险的,道理很简单,后起来的一般都是被挑剩下的。虽然不喜欢买房,但对于房地产,B先生还是能够感受到变化的。现在什么样的房子最受欢迎?三四线城市啊,辽宁就有几个地方成为了“后起之秀”,沈阳是一个,还有个比较明显的是葫芦岛的东戴河。这两个地方,沈阳有一点点利好,比如自贸区什么的。至于东戴河,是近来度假地产概念带来的热度。
    沈阳的大环境,B先生还是清楚的,比如现在工业转房地产的铁西区,这里有大片土地是不适合居住的。还有沈阳二手房的低迷,买了新房自然要到二手房市场上变现,现在沈阳的二手房市场并不好。很多核心地段的二手房都挂着“急售”字样。
    两个城市,两种心态,两种完全不同的楼市
    为什么深圳如此高位,仍然有人抢,而沈阳稍稍起来一点,就那么不被看好呢?
    觉得房子贵的人,一线永远比三线城市多,但人们喊归喊,冷静下来该买还得买,房子怎么走就跟这群人的购买力相关,与很多只说不做的人无关。一线为什么贵?就像A先生遇到的那样,吐槽规吐槽,但总有人在背地里乖乖去交钱。
    于是产生了一种十分奇怪的现象:交钱的人往往都是吐槽房子贵的人。而房价往往就决定于这部分人。这里又有一个脱离于基本面的心理思维:当购房者认为房子会越来越贵的时候,房子真的会越来越贵,这里的购房者指的是愿意掏钱付首付的人,而非其他。
    而这些真正打算掏钱买房的人又受什么影响呢?现在可以谈谈政策,谈谈基本面,谈谈数据了。这些指标是真正影响购房者的信心的。
    融360房贷君认为,当前北京、上海、广州市场都在逐渐转冷,现在购房者的信心已跌至冰点,特别是北京。中介都不得不下调中介费来求生存,要知道在以往历次,甚至直接针对中介的调整中,他们都不曾下调中介费。说明这次市场的确过于冰冷,而且冰冷的时间有点长,已经扛不住了。
    但深圳显然有所区别,这座城市的房地产显然已经度过了最困难的时期,成交量的放大是一种资金回流的信号,换句话说,购房者对这座城市的信心又回来了。
    至于那些非热门城市,根基稍缺,没有享受到房地产的黄金十年,现在这一波行情来得有点晚,本质上仍然是在消化剩余的房子。以沈阳为例,这座城市在过去的一年差不多只卖掉100万平米的房子,剩余待售面积只是从2016年3月的2084万平米下降到1983万平米。一年的时间仅去化4.85%,现在这波行情消化多少?
    如果在这种城市买房子,首要一条就是听话:为了住买房。其他的念头最好别动,否则就是做慈善。
    当然也有些小县城,他们原本没有准备这么多的房子,结果来了很多客人,这种地方也挺麻烦的,现在进去要警惕被锁高。
    嗯,就像这次的河北。
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